En un desahucio en contra de la creencia popular no es necesario esperar a que haya un determinado número de recibos impagados, se puede interponer el desahucio ante un solo recibo impagado.
Lo que si es cierto es que en los desahucios si no ha habido requerimiento previo el arrendatario puede “enervar la acción” lo que significa que puede pagar y el procedimiento queda anulado. Esta oportunidad solo puede ser usada una única vez por el arrendatario y siempre que no haya habido requerimiento fehaciente previo por parte del arrendador.
En este Despacho siempre hemos recomendado demandar al primer incumplimiento ya que en muy pocos casos se produce una “recuperación” milagrosa del inquilino. Quien tiene problemas para pagar la renta por desgracia no se recupera y acaba incumpliendo gravemente el contrato.
Por otro lado el procedimiento de desahucio tiene una duración de dos a cuatro meses por lo general pero depende mucho de cada Juzgado.
Si ya nos han dejado un mes sin pagar y actuamos de inmediato, podremos completar el desahucio habiendo “perdido” entre tres y cinco meses de alquiler, si esperamos de tres a cuatro meses impagados para reclamar que viene siendo lo habitual, al final nos encontramos con muchos mas recibos de renta impagados y un perjuicio mucho mas grande.
Recordar que se puede acumular a la solicitud de desahucio la de reclamación de rentas para recuperar los meses impagados pero esta reclamación solo se recomienda si el arrendatario tiene bienes con los que responder.
Por tanto recomendamos iniciar los trámites de desahucio al primer incumplimiento. El procedimiento de desahucio ha sido la materia que haya sido mas reformada en estos años con el fin de proteger a los arrendadores y arrendatarios en tan complicada cuestión.
Dejando a un lado los desahucios bancarios, cuestión que merecería un comentario aparte, estamos ante un complejo problema, por un lado el de los arrendadores que necesitan recuperar su vivienda de quien no ha cumplido el contrato y que necesitan un procedimiento rápido y eficaz que evite dilaciones innecesarias, y por otro el arrendatario que no puede perder todas las garantías procesales, ya que en la mayoría de casos se trata de su vivienda habitual.
En cualquier caso creo que las últimas reformas han acertado y se ha podido lograr importantes avances en la materia. Es necesario decir que el procedimiento actualmente es muy rápido y que si no se logra el desahucio en un tiempo breve es por la saturación general de los Juzgados y no por el propio procedimiento en sí.
Ha sido desde luego un acierto por parte del legislador establecer la celebración de juicio únicamente si el arrendatario se opone expresamente a la demanda de desahucio, ya que por un lado se permite la oposición a la demanda garantizando el derecho de defensa del arrendatario pero por otro se evitan la celebración de multitud de juicios en rebeldía.
Con esta reforma se ha ganado tanto en agilidad en el procedimiento de desahucio ya que permite fijar fecha de lanzamiento que se confirma si el arrendatario no se opone y por otro se ha liberado de mucha carga de trabajo a los Juzgados.
Por lo general las últimas reformas han dado sus frutos y se han obtenido importantes avances en la materia, por lo que ahora plantear un procedimiento de desahucio es algo mas eficaz que antiguamente.