USUCAPION-Acquisition de propriété par long usage et possession continue – Espagne

Explication de la procédure d’usucapion en tant que titre juste et légal pour acquérir une propriété.

Qu’est-ce que l’usucapion ? L’usucapion en Espagne est un moyen d’acquérir la propriété d’un bian par le biais de sa possession continue. Si l’on remonte à l’étymologie du terme, on comprend bien sa signification : usucapion vient des mots latins usus (utiliser) et capere (acquérir).

C’est-à-dire que si une personne majeure et dotée de la capacité juridique, possède un objet sans en être le propriétaire (normalement un bien immobilier mais il peut s’appliquer à n’importe quel bien) pendant un certain temps, et dans des circonstances spécifiques, par usucapion, vous pouvez devenir propriétaire de ledit objet.

Il peut arriver que cet objet n’ait pas eu de propriétaire précédent (cas typique d’un terrain non immatriculé) ou qu’il ait eu un propriétaire précédent qui, pour quelque raison que ce soit, aurait laissé expirer son droit.

Types d’usucapions

Le Code civil espagnol établit deux types d’usucapions : ordinaire et extraordinaire.

L’usucapion ordinaire requiert une possession préalable plus courte – vingt ans – mais en contrepartie elle comporte deux conditions : que le possesseur soit de bonne foi et qu’il soit titulaire d’un titre loyal. Nous développerons ces concepts plus tard.

L’usucapion extraordinaire exige une plus grande possession – trente ans ininterrompus – mais dans ce cas les deux exigences qui sont demandées dans l’ordinaire ne seraient plus nécessaires. Précisément pour cette raison et malgré son nom, l’extraordinaire est beaucoup plus fréquent que l’ordinaire.

Procédure d’usucapion en Espagne

Évidemment, pour acquérir une propriété, un bien ou un terrain par usucapion, il est nécessaire d’engager une procédure judiciaire.

Dans ce type de procédure – on pense à l’usucapion extraordinaire, qui paradoxalement est la plus courante – la pierre angulaire probante est généralement celle qui permet de prouver une possession de plus de trois décennies, laquelle doit également être ininterrompue.

Nous devons nous concentrer sur la recherche de preuves que nous possédions cette propriété il y a plus de trente ans et que nous l’occupons également actuellement. Nous pouvons utiliser le paiement de la taxe ibi (taxe foncière payée chaque année), des factures de services publics (eau et électricité), des factures, etc.

Si le juge estime que nous avons suffisamment de preuves et que nous avons prouvé le droit, nous aurons un jugement qui nous permettra d’enregistrer notre propriété au registre foncier.

Nous pouvons vous aider avec la procédure et enregister le bien à votre nom.

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Usucapion-Acquisition of ownership by long use and continued possession – Spain

Explanation of the usucapion procedure as a fair and legal title to acquire a property.

What is usucapion?

Usucapion in Spain is a way of acquiring ownership of a property through its continued possession. If we go to the etymology of the term, we can clearly understand its meaning: usucapion comes from the Latin words usus (use) and capere (acquire).

That is, if a person of legal age and legal capacity possesses an object without being its owner (normally real estate but it can be applied to any property) for a certain time, and under specific circumstances, through usucapion you can become the owner of said object.

It may happen that this object did not have a previous owner (typical case of unregistered land) or that it had a previous owner who, for whatever reason, would have allowed his right to expire.

Types of usucapions:

The Spanish Civil Code establishes two types of usucapions: ordinary and extraordinary.

Ordinary usucapion requires a shorter prior possession – twenty years – but in return it entails two requirements: that the possessor acts in good faith and that he holds a fair title. We will expand on these concepts later.

The extraordinary usucapion requires a greater possession – thirty uninterrupted years – but in this case the two requirements that are requested in the ordinary one would no longer be necessary. Precisely for this reason and despite its name, the extraordinary is much more frequent than the ordinary.

Usucapion procedure in Spain:

Obviously, to acquire a property or land through usucapion it is necessary to initiate a legal procedure in the Spanish Courts.

In this type of procedure – we are thinking of extraordinary usucapion, which paradoxically is the most common – the probative cornerstone is usually the one that allows proof of possession of more than three decades, which must also be uninterrupted.

We must focus on finding evidence that we owned that property more than thirty years ago, and that we also currently occupy it. We can use the payment of the ibi tax (tax on real estate paid every year), utility bills (water and electricity supply), invoices, etc.

If the Judge finds that you have enough evidence and you have proven the right, you will have a Judgment that will allow us to register the property in your in the Land Registry.

If this is your case, please contact us so we can help you register the property.

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DONATION EN ESPAGNE

La donation d’un bien est le transfert à une autre personne en vie. La principale différence avec l’héritage est qu’en vertu de la donation, la propriété passe immédiatement au bénéficiaire et le bénéficiaire ne doit pas attendre pour faire l’héritage après le décès du donateur.

TAXE DE DONATION EN ESPAGNE

Cela dépendra de la communauté où se situe le bien et du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Si le donataire a moins de 21 ans, la taxe sera également moins élevée. Il y aura également l’impôt de plus-value à payer.

La fiscalité pour faire don d’un bien immobilier de père en fils n’est pas élevée et compense parfois la peine de passer par les formalités d’héritage.

Parfois, le donateur veut continuer à utiliser la propriété et une option très intéressante est de donner le « titre » (nue-propriété) mais pas l’usufruit (ou le droit d’utiliser et de profiter de la propriété).

Ainsi, le donateur conserve le droit d’utiliser le bien à vie et le donataire en sera le propriétaire par titre et au décès du donateur, le donataire obtiendra automatiquement le droit d’utiliser le bien.

DONATION TITRE DE PROPRIÉTÉ

Pour mettre à jour les titres de propriété et officialiser la donation, le donateur et le donataire doivent le faire auprès d’un notaire public en Espagne.

Le donateur et le donataire auront besoin d’un numéro NIE (numéro fiscal pour les étrangers).

Si vous avez décidé de faire don d’une propriété espagnole à quelqu’un, veuillez nous contacter et nous vous aiderons à faire la donation et même effectuerons le transfert en votre nom sans avoir à vous déplacer chez le notaire en Espagne.

 

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MILITARY AUTHORISATION TO BUY PROPERTY IN TORREVIEJA, ORIHUELA, MURCIA FOR UK RESIDENTS

MILITARY AUTHORISATION TO BUY PROPERTY IN TORREVIEJA, ORIHUELA, MURCIA FOR UK RESIDENTS

After Brexit, UK residents become non-EU foreigners and therefore they must apply for the military authorization to buy a property in certain areas of Spain. The areas included in the military protected area are Torrevieja, Orihuela (Alicante), Cartagena, Mar Menor area or Mazarrón (Murcia) and others like Galicia or the frontier with France or Portugal.

This obligation is regulated by the Law 8/1975, and the Royal Decree 689/1978. Although this law is considered outdated and many professionals in the area consider that it must be repealed, the law is in force and we have to bear in mind that now it also applies to UK residents that were not included in the past.

This military authorization has to be granted before signing the new Title Deeds (before completing the property purchase) and the Notary and Registrar have to request it. At present, the delay to get this authorization can be of 3 to 6 months.

The application form has to be presented in Barcelona in the Ministry of Defense office that deals with this, prior to complete the sale.

 

So, all non-EU nationals (except Switzerland and Norway) who want to buy a property in the before mentioned areas need to apply for it with the following documentation:

– A criminal record (obtained in their country of residence, legalized with the Apostille stamp and officially translated by a sworn translator)

– Photocopy of passport and/or residence card, officially translated by a sworn translator.

– Detailed plan of the house on a scale not less than 1/500 and a location map of the property.

-If the buyer does not fill the application in person, the representative or lawyer can do it with a power of attorney.

If you would like to know if the property you intend to purchase is in the military area please contact us https://spanish-lawyer.org/contact/

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EL TS PROTEGE A COMPRADORES SIN AVAL INDIVIDUAL

Este Despacho se encontraba esperando la decisión del Tribunal Supremo sobre si los bancos y entidades que entregaron avales a distintos compradores de viviendas en construcción debían proteger también a compradores que no tenían avales individuales y que se encontraban desamparados.

Hasta ahora el Tribunal Supremo se había mostrado reacio a proteger a compradores que habían abonado cantidades por sus viviendas en construcción y que estaban sin aval y por supuesto sin viviendas después de que la promotora hubiera huido con su dinero. Hasta ahora se entendía que la obligación de entregar esos avales conforme a la Ley 57/68 era del promotor exclusivamente.

Sin embargo este Despacho de forma valiente había reclamado que dicha obligación debía recaer también en las entidades bancarias que financiaron la promoción y también las que entregaron avales a solo unos pocos compradores ignorando al resto.

Se trataba de proteger a la parte mas débil frente a bancos y promotores, la decisión del Supremo era importante ante la multitud de casos que se venían produciendo y por ese motivo decidió reunirse de pleno para abordar esta cuestión y resolver el recurso interpuesto contra nuestros clientes que si habían logrado Sentencias favorable de nuestra Audiencia Provincial de Alicante.

 Finalmente el Supremo en una decisión valiente y buscando la protección del más débil en su Sentencia de 23 de Septiembre de 2.015, reunido de pleno (por lo que sienta Jurisprudencia para todas las secciones), ha decidido confirmar los argumentos que defendía este Despacho que establecían la obligatoriedad de las entidades bancarias de ofrecer avales para todos los compradores aunque no tuvieran su aval individual.

Es decir que los compradores que han pagado cantidades por el precio de una vivienda en construcción que nunca se hizo, van a poder recuperar todo el dinero invertido y los intereses legales desde los pagos.

Desde este Despacho mostrar satisfacción por ser los primeros en obtener una Sentencia de la que ahora se pueden beneficiar multitud de compradores y ofrecer nuestra ayuda a cualquier comprador que este en esta situación y que necesite recuperar su dinero.

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¿ESTAMOS PROTEGIDOS FRENTE A UN NUEVO ABUSO POR PARTE DE LOS BANCOS?

Respecto a los Bancos merece la pena plantearse si algo ha cambiado tras las numerosas sentencias en la que se ha establecido una serie de pautas a la hora de ofrecer productos bancarios a consumidores o sin embargo si estamos ante parches para arreglar los abusos ya cometidos estando expuestos a nuevos fraudes futuros.

Por un lado hay que destacar la contundencia con la que se han pronunciado nuestros Juzgados y Tribunales sobre las preferentes y en menor medida sobre la clausulas suelo.  A excepción de la vergonzosa actuación del Tribunal Supremo sobre el pago de los intereses indebidamente cobrados por las clausulas suelo durante estos años, el resto de pronunciamientos han venido a establecer una protección al consumidor sobre todo tipo de productos bancarios fraudulentos.

Hay que destacar que el nivel de exigencia acerca de la información que se debe dar a un cliente sobre producto bancario es muy alto y que prácticamente deja preparado la posibilidad de evitar nuevos fraudes a gran escala.

Se ha establecido además no solo la necesidad de informar pormenorizadamente al cliente del producto sino que esta información sea comprensible para este y lo más importante que el producto vendido sea adecuado para el cliente que va dirigido.

Desde luego parece que estamos ante la posibilidad de que no se vuelvan a producir este tipo de fraudes en el futuro, ya que las exigencias establecidas por nuestros tribunales han sido muy altas, sin embargo creo que se ha quedado todo a medias.

Era el momento sin duda de dotar al Banco de España de mecanismos de control de este tipo de productos, y obligar a ofrecerlos únicamente a clientes que cumplan un perfil determinado. Como siempre el control de este tipo de fraudes va a quedar a posteriori cuando el daño ya está hecho.

En cualquier caso por ahora parece que estamos a salvo de nuevos fraudes masivos a gran escala, aunque ahora debemos soportar un repunte de las comisiones que creíamos extintas de nuestras tarjetas y cuentas bancarias ¿casualidad?, ¿o como todos nos tememos las entidades bancarias han decidido seguir cobrando fraudulentamente a sus clientes pero de una manera menos reconocible?

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DESAHUCIO ¿SI MI INQUILINO NO ME PAGA LA RENTA CUÁNDO DEBO ACTUAR?

En un desahucio en contra de la creencia popular no es necesario esperar a que haya un determinado número de recibos impagados, se puede interponer el desahucio ante un solo recibo impagado.

Lo que si es cierto es que en los desahucios si no ha habido requerimiento previo el arrendatario puede “enervar la acción” lo que significa que puede pagar y el procedimiento queda anulado. Esta oportunidad solo  puede ser usada una única vez por el arrendatario y siempre que no haya habido requerimiento fehaciente previo por parte del arrendador.

En este Despacho siempre hemos recomendado demandar al primer incumplimiento ya que en muy pocos casos se produce una “recuperación” milagrosa del inquilino.  Quien tiene problemas para pagar la renta por desgracia no se recupera y acaba incumpliendo gravemente el contrato.

Por otro lado el procedimiento de desahucio tiene una duración de dos a cuatro meses por lo general pero depende mucho de cada Juzgado.

Si ya nos han dejado un mes sin pagar y actuamos de inmediato, podremos completar el desahucio habiendo “perdido” entre tres y cinco meses de alquiler, si esperamos de tres a cuatro meses impagados para reclamar que viene siendo lo habitual, al final nos encontramos con muchos mas recibos de renta impagados y un perjuicio mucho mas grande.

Recordar que se puede acumular a la solicitud de desahucio la de reclamación de rentas para recuperar los meses impagados pero esta reclamación solo se recomienda si el arrendatario tiene bienes con los que responder.

Por tanto recomendamos iniciar los trámites de desahucio al primer incumplimiento. El procedimiento de desahucio ha sido la materia que haya sido mas reformada en estos años  con el fin de proteger a los arrendadores y arrendatarios en tan complicada cuestión.

Dejando a un lado los desahucios bancarios, cuestión que merecería un comentario aparte, estamos ante un complejo problema, por un lado el de los arrendadores que necesitan recuperar su vivienda de quien no ha cumplido el contrato y que necesitan un procedimiento rápido y eficaz que evite dilaciones innecesarias, y por otro el arrendatario que no puede perder todas las garantías procesales, ya que en la mayoría de casos se trata de su vivienda habitual.

En cualquier caso creo que las últimas reformas han acertado y se ha podido lograr importantes avances en la materia. Es necesario decir que el procedimiento actualmente es muy rápido y que si no se logra el desahucio en un tiempo breve es por la saturación general de los Juzgados y no por el propio procedimiento en sí.

Ha sido desde luego un acierto por parte del legislador establecer la celebración de juicio únicamente si el arrendatario se opone expresamente a la demanda de desahucio, ya que por un lado se permite la oposición a la demanda garantizando el derecho de defensa del arrendatario pero por otro se evitan la celebración de multitud de juicios en rebeldía.

Con esta reforma se ha ganado tanto en agilidad en el procedimiento de desahucio ya que permite fijar fecha de lanzamiento que se confirma si el arrendatario no se opone y por otro se ha liberado de mucha carga de trabajo a los Juzgados.

Por lo general las últimas reformas han dado sus frutos y se han obtenido importantes avances en la materia, por lo que ahora plantear un procedimiento de desahucio es algo mas eficaz que antiguamente.

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CLAUSULAS SUELO LA NUEVA ESTRATEGIA DE LOS BANCOS

Tras la sentencia sobre clausulas suelo de nuestro Tribunal Supremo y su confirmación posterior, hemos podido comprobar cómo los Jueces han anulado prácticamente el 100% de las clausulas suelo que han sido reclamadas en nuestros Tribunales en todos los casos en los que no se dio información suficiente sobre la misma.

Ante esta situación algunas entidades bancarias han optado por seguir ofreciendo el producto, esos si esta vez informando pormenorizadamente del alcance de dicha clausula, lo cual no supone problema alguno para el consumidor ya que es capaz de valorar si le interesa contratar esa opción en su préstamo hipotecario.

Ahora bien el problema surge con todas las clausulas suelo que el banco ya tiene firmadas y que los clientes van reclamando, y que en caso de declarar su nulidad supondrán dejar de aplicar la misma  y el pago de los intereses indebidamente cobrados desde Septiembre de 2.013. Pues hay algunas entidades bancarias que han decido abordar el problema dejando de cobrar unilateralmente la clausula suelo pero sin firmar documento alguno en el que pacten expresamente que se anula la citada clausula.

Lejos de ser una actuación pensada para beneficiar al cliente se trata de una estrategia fraudulenta para evitar que sus clientes interpongan demandas contra la entidad, a la espera de tiempos “mejores” para el banco, y que además permite al banco reclamar el cobro de los intereses de la clausula suelo con efectos retroactivos y volver a aplicarla a su voluntad en un futuro.

He tenido ya varios casos en los que el banco ha dejado de aplicar la clausula unilateralmente y que cuando se ha tratado de plasmar la renuncia por escrito nos hemos encontrado con la negativa del banco. Y no solo eso sino que cuando se ha interpuesto la oportuna demanda para tratar de anular la cláusula judicialmente el banco se ha negado a pactar a pesar de que no la está aplicando al cliente.

Esto no hace sino confirmar que se trata de una estrategia de los bancos para ganar tiempo y frenar una avalancha de reclamaciones judiciales, quedando a la espera de volver a aplicar la misma en un futuro próximo y reclamar de aso el paog de todo lo adeudado por los intereses de la clausula suelo.

Por tanto recomendamos acudir a los tribunales para anular definitivamente estas clausulas para evitar problemas en el futuro.

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LEY 57/68 A LA ESPERA DE QUE EL SUPREMO QUIERA PROTEGER A LOS COMPRADORES DE VIVIENDAS

Es conocido el fraude masivo a la ley 57/68 que se ha producido en España. Como siempre el legislador hizo una ley que debía evitar un fraude que posteriormente y por un nulo desarrollo de la misma se ha demostrado no ha evitado.

La cuestión era sencilla, la ley 57/68 establece la obligatoriedad de garantizar todas las entregas a cuenta realizadas por los compradores de viviendas en construcción, o dicho de otro modo que cualquier comprador que adelanta dinero para que le construyan una vivienda tenga garantizada la devolución de esa cantidad si la vivienda no se realiza.

Pues bien el problema es que si el comprador no conoce la ley o no contrata a un abogado que exija el documento de aval,  el constructor en muchas ocasiones se ahorró el emitir el aval por la sencilla razón de que a él le cuesta dinero obtenerlo de un banco.

Lo lógico hubiera sido requerir a los constructores para obtener las licencias la contratación de un seguro o aval para todos los futuros compradores, pero no, se dejo esta obligación al propio constructor y hemos acabado en la dantesca situación actual con miles de afectados por viviendas que no se han construido y con sus ingresos sin garantizar.

Hasta ahora la Audiencia Provincial de Alicante se ha encargado de ponerse del lado del consumidor que únicamente pretendía adquirir una vivienda y ha trasladado la responsabilidad a los bancos y no solo a los promotores, dando un poco de esperanza a todos aquellos compradores de viviendas que no tienen avales.

En poco tiempo sabremos si el Supremo confirma el fraude o si por el contrario confirma las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante permitiendo a los compradores recuperar el dinero invertido y responsabilizando a los bancos por no haber entregad los avales correspondientes a los compradores de viviendas.

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Decisión de la UE sobre la cláusula suelo

La polémica por el pago de intereses por la nulidad de la cláusula suelo comenzó en el momento en que nuestro Tribunal Supremo decidió declarar la nulidad de las clausulas suelo y en vez de reconocer la obligación de devolver todo lo cobrado indebidamente, lo limitó únicamente a partir de su Sentencia de Mayo de 2.013 en una decisión política mas que jurídica, toda vez que cuando un negocio jurídico se declara nulo, la nulidad debe afectar al inicio del mismo y nunca a una Sentencia del Tribunal Supremo.

La decisión criticada por todos sin duda fue tomada para evitar un posible daño irreparable  a la banca en un momento en el que acaban de ser rescatada.

Ahora que los bancos tienen sus cuentas mucho mas saneadas, es cuando la UE ha decidido tomar cartas en el asunto y reclamar que en caso de reconocer la nulidad de una de estas clausulas el resultado no puede ser otro que la devolución de todo lo cobrado.

Ahora mismo no deja de ser una mera recomendación pero esperemos que la Justicia Europea lo arregle pronto ya que las preferentes y las clausulas suelo son dos elementos que es necesario reparar para cerrar las heridas entre la banca y la sociedad.

Estos dos abusos han de ser reparados y no se conseguirá sino se abona hasta el ultimo euro cobrado de mas.

Por ahora este comunicado ha hecho reaccionar a determinados bancos que no estaban pactando y ahora les ha entrado las prisas por ofrecer a sus clientes la eliminación de dicha clausula.

Si usted está en esta situación con paciencia puede terminar recuperando todos los intereses generados por la clausula suelo no ya desde Mayo de 2.013 sino desde el principio de la aplicación de dicha clausula.

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