Este Despacho se encontraba esperando la decisión del Tribunal Supremo sobre si los bancos y entidades que entregaron avales a distintos compradores de viviendas en construcción debían proteger también a compradores que no tenían avales individuales y que se encontraban desamparados.

Hasta ahora el Tribunal Supremo se había mostrado reacio a proteger a compradores que habían abonado cantidades por sus viviendas en construcción y que estaban sin aval y por supuesto sin viviendas después de que la promotora hubiera huido con su dinero. Hasta ahora se entendía que la obligación de entregar esos avales conforme a la Ley 57/68 era del promotor exclusivamente.

Sin embargo este Despacho de forma valiente había reclamado que dicha obligación debía recaer también en las entidades bancarias que financiaron la promoción y también las que entregaron avales a solo unos pocos compradores ignorando al resto.

Se trataba de proteger a la parte mas débil frente a bancos y promotores, la decisión del Supremo era importante ante la multitud de casos que se venían produciendo y por ese motivo decidió reunirse de pleno para abordar esta cuestión y resolver el recurso interpuesto contra nuestros clientes que si habían logrado Sentencias favorable de nuestra Audiencia Provincial de Alicante.

 Finalmente el Supremo en una decisión valiente y buscando la protección del más débil en su Sentencia de 23 de Septiembre de 2.015, reunido de pleno (por lo que sienta Jurisprudencia para todas las secciones), ha decidido confirmar los argumentos que defendía este Despacho que establecían la obligatoriedad de las entidades bancarias de ofrecer avales para todos los compradores aunque no tuvieran su aval individual.

Es decir que los compradores que han pagado cantidades por el precio de una vivienda en construcción que nunca se hizo, van a poder recuperar todo el dinero invertido y los intereses legales desde los pagos.

Desde este Despacho mostrar satisfacción por ser los primeros en obtener una Sentencia de la que ahora se pueden beneficiar multitud de compradores y ofrecer nuestra ayuda a cualquier comprador que este en esta situación y que necesite recuperar su dinero.

Respecto a los Bancos merece la pena plantearse si algo ha cambiado tras las numerosas sentencias en la que se ha establecido una serie de pautas a la hora de ofrecer productos bancarios a consumidores o sin embargo si estamos ante parches para arreglar los abusos ya cometidos estando expuestos a nuevos fraudes futuros.

Por un lado hay que destacar la contundencia con la que se han pronunciado nuestros Juzgados y Tribunales sobre las preferentes y en menor medida sobre la clausulas suelo.  A excepción de la vergonzosa actuación del Tribunal Supremo sobre el pago de los intereses indebidamente cobrados por las clausulas suelo durante estos años, el resto de pronunciamientos han venido a establecer una protección al consumidor sobre todo tipo de productos bancarios fraudulentos.

Hay que destacar que el nivel de exigencia acerca de la información que se debe dar a un cliente sobre producto bancario es muy alto y que prácticamente deja preparado la posibilidad de evitar nuevos fraudes a gran escala.

Se ha establecido además no solo la necesidad de informar pormenorizadamente al cliente del producto sino que esta información sea comprensible para este y lo más importante que el producto vendido sea adecuado para el cliente que va dirigido.

Desde luego parece que estamos ante la posibilidad de que no se vuelvan a producir este tipo de fraudes en el futuro, ya que las exigencias establecidas por nuestros tribunales han sido muy altas, sin embargo creo que se ha quedado todo a medias.

Era el momento sin duda de dotar al Banco de España de mecanismos de control de este tipo de productos, y obligar a ofrecerlos únicamente a clientes que cumplan un perfil determinado. Como siempre el control de este tipo de fraudes va a quedar a posteriori cuando el daño ya está hecho.

En cualquier caso por ahora parece que estamos a salvo de nuevos fraudes masivos a gran escala, aunque ahora debemos soportar un repunte de las comisiones que creíamos extintas de nuestras tarjetas y cuentas bancarias ¿casualidad?, ¿o como todos nos tememos las entidades bancarias han decidido seguir cobrando fraudulentamente a sus clientes pero de una manera menos reconocible?

En un desahucio en contra de la creencia popular no es necesario esperar a que haya un determinado número de recibos impagados, se puede interponer el desahucio ante un solo recibo impagado.

Lo que si es cierto es que en los desahucios si no ha habido requerimiento previo el arrendatario puede “enervar la acción” lo que significa que puede pagar y el procedimiento queda anulado. Esta oportunidad solo  puede ser usada una única vez por el arrendatario y siempre que no haya habido requerimiento fehaciente previo por parte del arrendador.

En este Despacho siempre hemos recomendado demandar al primer incumplimiento ya que en muy pocos casos se produce una “recuperación” milagrosa del inquilino.  Quien tiene problemas para pagar la renta por desgracia no se recupera y acaba incumpliendo gravemente el contrato.

Por otro lado el procedimiento de desahucio tiene una duración de dos a cuatro meses por lo general pero depende mucho de cada Juzgado.

Si ya nos han dejado un mes sin pagar y actuamos de inmediato, podremos completar el desahucio habiendo “perdido” entre tres y cinco meses de alquiler, si esperamos de tres a cuatro meses impagados para reclamar que viene siendo lo habitual, al final nos encontramos con muchos mas recibos de renta impagados y un perjuicio mucho mas grande.

Recordar que se puede acumular a la solicitud de desahucio la de reclamación de rentas para recuperar los meses impagados pero esta reclamación solo se recomienda si el arrendatario tiene bienes con los que responder.

Por tanto recomendamos iniciar los trámites de desahucio al primer incumplimiento. El procedimiento de desahucio ha sido la materia que haya sido mas reformada en estos años  con el fin de proteger a los arrendadores y arrendatarios en tan complicada cuestión.

Dejando a un lado los desahucios bancarios, cuestión que merecería un comentario aparte, estamos ante un complejo problema, por un lado el de los arrendadores que necesitan recuperar su vivienda de quien no ha cumplido el contrato y que necesitan un procedimiento rápido y eficaz que evite dilaciones innecesarias, y por otro el arrendatario que no puede perder todas las garantías procesales, ya que en la mayoría de casos se trata de su vivienda habitual.

En cualquier caso creo que las últimas reformas han acertado y se ha podido lograr importantes avances en la materia. Es necesario decir que el procedimiento actualmente es muy rápido y que si no se logra el desahucio en un tiempo breve es por la saturación general de los Juzgados y no por el propio procedimiento en sí.

Ha sido desde luego un acierto por parte del legislador establecer la celebración de juicio únicamente si el arrendatario se opone expresamente a la demanda de desahucio, ya que por un lado se permite la oposición a la demanda garantizando el derecho de defensa del arrendatario pero por otro se evitan la celebración de multitud de juicios en rebeldía.

Con esta reforma se ha ganado tanto en agilidad en el procedimiento de desahucio ya que permite fijar fecha de lanzamiento que se confirma si el arrendatario no se opone y por otro se ha liberado de mucha carga de trabajo a los Juzgados.

Por lo general las últimas reformas han dado sus frutos y se han obtenido importantes avances en la materia, por lo que ahora plantear un procedimiento de desahucio es algo mas eficaz que antiguamente.

Tras la sentencia sobre clausulas suelo de nuestro Tribunal Supremo y su confirmación posterior, hemos podido comprobar cómo los Jueces han anulado prácticamente el 100% de las clausulas suelo que han sido reclamadas en nuestros Tribunales en todos los casos en los que no se dio información suficiente sobre la misma.

Ante esta situación algunas entidades bancarias han optado por seguir ofreciendo el producto, esos si esta vez informando pormenorizadamente del alcance de dicha clausula, lo cual no supone problema alguno para el consumidor ya que es capaz de valorar si le interesa contratar esa opción en su préstamo hipotecario.

Ahora bien el problema surge con todas las clausulas suelo que el banco ya tiene firmadas y que los clientes van reclamando, y que en caso de declarar su nulidad supondrán dejar de aplicar la misma  y el pago de los intereses indebidamente cobrados desde Septiembre de 2.013. Pues hay algunas entidades bancarias que han decido abordar el problema dejando de cobrar unilateralmente la clausula suelo pero sin firmar documento alguno en el que pacten expresamente que se anula la citada clausula.

Lejos de ser una actuación pensada para beneficiar al cliente se trata de una estrategia fraudulenta para evitar que sus clientes interpongan demandas contra la entidad, a la espera de tiempos “mejores” para el banco, y que además permite al banco reclamar el cobro de los intereses de la clausula suelo con efectos retroactivos y volver a aplicarla a su voluntad en un futuro.

He tenido ya varios casos en los que el banco ha dejado de aplicar la clausula unilateralmente y que cuando se ha tratado de plasmar la renuncia por escrito nos hemos encontrado con la negativa del banco. Y no solo eso sino que cuando se ha interpuesto la oportuna demanda para tratar de anular la cláusula judicialmente el banco se ha negado a pactar a pesar de que no la está aplicando al cliente.

Esto no hace sino confirmar que se trata de una estrategia de los bancos para ganar tiempo y frenar una avalancha de reclamaciones judiciales, quedando a la espera de volver a aplicar la misma en un futuro próximo y reclamar de aso el paog de todo lo adeudado por los intereses de la clausula suelo.

Por tanto recomendamos acudir a los tribunales para anular definitivamente estas clausulas para evitar problemas en el futuro.

Es conocido el fraude masivo a la ley 57/68 que se ha producido en España. Como siempre el legislador hizo una ley que debía evitar un fraude que posteriormente y por un nulo desarrollo de la misma se ha demostrado no ha evitado.

La cuestión era sencilla, la ley 57/68 establece la obligatoriedad de garantizar todas las entregas a cuenta realizadas por los compradores de viviendas en construcción, o dicho de otro modo que cualquier comprador que adelanta dinero para que le construyan una vivienda tenga garantizada la devolución de esa cantidad si la vivienda no se realiza.

Pues bien el problema es que si el comprador no conoce la ley o no contrata a un abogado que exija el documento de aval,  el constructor en muchas ocasiones se ahorró el emitir el aval por la sencilla razón de que a él le cuesta dinero obtenerlo de un banco.

Lo lógico hubiera sido requerir a los constructores para obtener las licencias la contratación de un seguro o aval para todos los futuros compradores, pero no, se dejo esta obligación al propio constructor y hemos acabado en la dantesca situación actual con miles de afectados por viviendas que no se han construido y con sus ingresos sin garantizar.

Hasta ahora la Audiencia Provincial de Alicante se ha encargado de ponerse del lado del consumidor que únicamente pretendía adquirir una vivienda y ha trasladado la responsabilidad a los bancos y no solo a los promotores, dando un poco de esperanza a todos aquellos compradores de viviendas que no tienen avales.

En poco tiempo sabremos si el Supremo confirma el fraude o si por el contrario confirma las Sentencias de la Audiencia Provincial de Alicante permitiendo a los compradores recuperar el dinero invertido y responsabilizando a los bancos por no haber entregad los avales correspondientes a los compradores de viviendas.

La polémica por el pago de intereses por la nulidad de la cláusula suelo comenzó en el momento en que nuestro Tribunal Supremo decidió declarar la nulidad de las clausulas suelo y en vez de reconocer la obligación de devolver todo lo cobrado indebidamente, lo limitó únicamente a partir de su Sentencia de Mayo de 2.013 en una decisión política mas que jurídica, toda vez que cuando un negocio jurídico se declara nulo, la nulidad debe afectar al inicio del mismo y nunca a una Sentencia del Tribunal Supremo.

La decisión criticada por todos sin duda fue tomada para evitar un posible daño irreparable  a la banca en un momento en el que acaban de ser rescatada.

Ahora que los bancos tienen sus cuentas mucho mas saneadas, es cuando la UE ha decidido tomar cartas en el asunto y reclamar que en caso de reconocer la nulidad de una de estas clausulas el resultado no puede ser otro que la devolución de todo lo cobrado.

Ahora mismo no deja de ser una mera recomendación pero esperemos que la Justicia Europea lo arregle pronto ya que las preferentes y las clausulas suelo son dos elementos que es necesario reparar para cerrar las heridas entre la banca y la sociedad.

Estos dos abusos han de ser reparados y no se conseguirá sino se abona hasta el ultimo euro cobrado de mas.

Por ahora este comunicado ha hecho reaccionar a determinados bancos que no estaban pactando y ahora les ha entrado las prisas por ofrecer a sus clientes la eliminación de dicha clausula.

Si usted está en esta situación con paciencia puede terminar recuperando todos los intereses generados por la clausula suelo no ya desde Mayo de 2.013 sino desde el principio de la aplicación de dicha clausula.

Según la reciente Jurisprudencia del Tribunal Supremo, éstos son los gastos que debe asumir la entidad prestamista como parte interesada:

  1. Gastos notariales: suele representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria. Podemos recuperar la mitad de esta partida.
  2. Gestoría: Suelen rondar aproximadamente los 400 euros. Podemos reclamar que nos devuelvan la mitad de lo pagado por este concepto.
  3. Gastos de Registro de la Propiedad: no suele superar el 0,2%. Tenemos derecho a recuperar todo lo abonado en costas de inscripción.
  4. Respecto a los gastos de tasación del inmueble, podríamos recuperarlos si ya disponíamos de una tasación en vigor y válida antes de pedir la hipoteca (efectuada por una sociedad homologada) y el banco la rechazó y nos obligó a contratar los servicios de otra agencia para tasar la vivienda de nuevo. En este apartado hay algo de contradicción por lo que podría variar la jurisprudencia en los meses próximos. Sin embargo a día de hoy no es posible reclamarlo si no se tenía otra tasación previa.

Todas las consultas son gratuitas por lo que si usted está interesado en reclamar el pago de estos gastos sólo tiene que llamar, enviar una consulta o un correo electrónico para estudiar la viabilidad del caso, y le daremos una respuesta.

Las reclamaciones de los préstamos bancarios basados en el índice IRPH sufrieron un duro revés cuando  el Tribunal Supremo se pronunció a favor de los bancos sobre el IRPH el 22 de noviembre de 2017 sin embargo no todo está perdido ya que estamos a la espera a una Sentencia del Tribunal Superior de Justicia Europeo (TJUE) que se reúne el próximo 25 de febrero de este año 2019.

Existe además un Informe de la Comisión Europea sobre IRPH a fecha del 19 de Septiembre 2018 que se posicionaba a favor de los clientes de IRPH exigiendo al banco los mismos requisitos que en el tema de las clausulas suelo y era que deberían haber entregado e informado antes de firmar el préstamo, sobre de la el funcionamiento del índice IRPH, su evolución a lo largo del tiempo, y una comparación con respecto a otros índices como por ejemplo el Euribor y como esto no lo hizo ningún banco va a pasar como con las clausulas suelo que serán todas nulas.

Por tanto son muchas las posibilidades para que en los próximos meses podamos tener una Sentencia favorable de Tribunal Superior de Justicia Europeo (TJUE) sobre esta cuestión y por tanto merece la pena empezar a plantear una posible demanda ya que de producirse una Sentencia favorable habrá un aluvión de reclamaciones y por tanto mucha demora en los Juzgados y Tribunales, por lo que reclamar los primeros tendrá su beneficio.

Los clientes afectados por el IRPH que quieran recuperar las cantidades pagadas de más deberán instar judicialmente la nulidad de la cláusula en la que se incluye como índice de referencia el IRPH. Además de la reintegración de las cantidades abonadas de más, conllevará la eliminación de dicha cláusula y la aplicación de un tipo pactado que lo sustituya que normalmente será el Euribor.

Los afectados por el IRPH podrán instar judicialmente la nulidad de la cláusula en la que se incluye como índice de referencia el IRPH que conllevará su eliminación y por lo tanto, la aplicación del tipo pactado que lo sustituya, así como la reintegración de las cantidades abonadas desde la constitución del préstamo hipotecario aplicando el índice de referencia establecido.

Por tanto la recomendación de este Despacho es comenzar a preparar la demanda porque una vez tengamos una sentencia favorable del Tribunal de Justicia de la Unión Europea podremos demandar con un 100% de posibilidades de éxito como en el caso de las clausulas suelo.

Como el éxito si tenemos una sentencia favorable del Tribunal de Justicia de la Unión Europea estará prácticamente garantizado por parte de este Despacho no se pedirá provisión de fondos para interponer la demanda pero además como el banco seguramente sea condenado en costas cobraremos directamente del banco recuperando usted íntegramente todo lo reclamado.

Si usted está interesado en demandar judicialmente la eliminación del IRPH, sólo tiene que llamar, enviar una consulta o un correo electrónico para estudiar la viabilidad del caso, y tal y como le hemos indicado preparar la demanda hasta que tengamos la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Si finalmente no tenemos Sentencia favorable no tendrá que pagar cantidad alguna por el estudio del caso.

For those who don’t know, the clausula suelo is a minimum interest rate included in some Spanish Mortgages, which impedes the client to benefit from the Euribor fall under this minimum rate.

In May 2013, the Spanish Supreme Court decided that this clause had to be canceled if the client was not properly informed about the consequences of having a “clausula suelo”. Therefore, the amounts paid due to this clause had to be refunded to the client since the Judgment of 9th May 2013. This Judgment was not totally fair because it only ordered the bank to refund the client since May 2013 and not since the client started to pay this “clausula suelo”.

As we already posted, we are now waiting for a Judgment of the European Court regarding the retroactive effect of the refund. The Judgment is expected by mid-July 2016.

Nevertheless, the European Institutions, European Commission and the European Central Bank (ECB) have advised recently to the Spanish banks to calculate and be ready to refund all the amounts paid due to the “clausula suelo”. The reason why Spanish banks have been advised to calculate the total amount is the Judgment from the European court, which might decide that the order to return the amounts improperly paid due to the «clausula suelo» has retroactive effect. This means that the return will be calculated since the client signed the client started paying for this “clausula suelo” instead of since the Judgment from the Spanish Supreme Court of 9th May 2013.

If this European Court Judgment orders the retroactive effect, the refund has been calculated to be around 7.6 billion Euros. The Spanish Courts thinks that the retroactive effect will have a bad impact to the Spanish Economy and don’t agree with the European Institutions. We will have to wait and find out very soon.

Resulta bastante desconcertante como en España todo se complica cada vez más con todo lo relacionado con los extranjeros europeos, especialmente las herencias, cuando debería ser justo lo contrario. Al obsesivo control de la administración se une una falta total de voluntad por simplificar los procedimientos sobre todo con ciudadanos comunitarios, cuando la realidad debería ser justo lo contraria al tratarse de ciudadanos de la UE con lo que cada día debería haber menos diferencias.

Las herencias por supuesto no son excepción alguna a esta tendencia de la administración española. Al menos recientemente, la justicia Europea ha tratado de eliminar las diferencias de los extranjeros comunitarios con los españoles en cuanto al impuesto de sucesiones.

Además de lo anterior, una herencia de un extranjero en España se enfrenta a una nueva amenaza y es que ahora se les exige a los notarios que a la hora de hacer la adjudicación de herencia, se aporte el equivalente del certificado de últimas voluntades español en el país de la nacionalidad del fallecido aun en los casos en que existe testamento en España.

Lo anterior es del todo un absurdo cuando en muchos de esos países no existe un equivalente al citado documento. En España hay una clara tendencia a tratar de buscar la certeza absoluta, tratan de evitar posibles fraudes de herederos que existiendo dos testamentos, uno en España y otro en su país de origen, sea el de su país de origen posterior al español y además afecte a los bienes en España (lo normal es que cada testamento afecte solo a los bienes que hay en el país donde se realiza).

Es decir, para evitar una remota posibilidad de fraude que se dará en uno de cada 100.000 testamentos tenemos que complicar la tramitación de los 99.999 restantes. Se olvidan que en estos casos la ley permite acciones para revertir cualquier herencia realizada fraudulentamente.

Esperemos que la obligación de aportar este documento no se generalice y que se inicie una tendencia a justamente lo contrario que es facilitar este tipo de trámites cada vez más frecuentes en España.