En una acción sin precedentes, el recién formado gobierno de la Comunidad Valenciana, compuesto por una coalición de partidos, ha comunicado la eliminación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones para familiares de primer grado. La medida tiene como objetivo aliviar la carga económica de las familias, permitiéndoles heredar o recibir donaciones sin tener que abonar estos tributos. En este enlace se encuentra la información oficial.

Antes, el Impuesto de Sucesiones contaba con una bonificación general del 50%, pero ahora se implementará una bonificación del 99% para hijos, cónyuges, padres y madres. Esto implica que las transmisiones patrimoniales entre estos familiares estarán prácticamente libres de impuestos en la región.

La derogación del impuesto se aplicará retroactivamente desde la fecha de las elecciones autonómicas. La decisión responde a la creciente tendencia de personas que optan por renunciar a herencias debido a la carga fiscal asociada. Se anticipa que esta medida incentivará a más personas a aceptar herencias y donaciones sin preocupaciones económicas.

A pesar de las implicaciones presupuestarias, se ha subrayado que el impacto en las finanzas públicas será mínimo. Los ingresos generados por estos impuestos representaban solo el 1% del total de recaudación pública en la región.

Esta resolución forma parte de una serie de medidas adoptadas por el nuevo gobierno para simplificar la administración y priorizar políticas sociales que beneficien directamente a los ciudadanos. Se espera que estas acciones tengan un efecto positivo en la economía y mejoren los servicios públicos en la Comunidad Valenciana.

En resumen, la eliminación del Impuesto de Sucesiones y Donaciones para familiares de primer grado es una decisión significativa destinada a aliviar la carga financiera de las familias y fomentar la aceptación de herencias y donaciones en la región. El gobierno confía en que esta medida contribuirá al bienestar económico de sus ciudadanos y estimulará el crecimiento en la Comunidad Valenciana.

Si necesitas ayuda con tu herencia o donación contacta con Cc Abogados.

DEMANDAR A UN CONSTRUCTOR QUE NO HA TERMINADO LA OBRA CONFORME AL CONTRATO

El procedimiento judicial para demandar a un constructor que no ha terminado la obra conforme al contrato en España generalmente sigue una serie de pasos legales. Aquí hay una descripción general del proceso para demandar a un constructor:

1. Revisión del contrato: Antes de iniciar acciones legales, es esencial revisar detenidamente el contrato suscrito entre las partes. El contrato debe contener detalles sobre los plazos de ejecución, las especificaciones de la obra, y los mecanismos de resolución de disputas.

2. Comunicación formal: Antes de iniciar acciones legales, recomendamos enviar una carta formal al constructor expresando las preocupaciones, detallando las violaciones del contrato y estableciendo un plazo razonable para corregir la situación. Este paso puede ser útil para resolver la disputa de manera amistosa antes de recurrir a los tribunales.

3. Peritaje técnico: En muchos casos, puede ser necesario contratar a un perito técnico independiente para evaluar el estado de la obra y proporcionar un informe pericial que respalde la reclamación. Este informe puede ser crucial en el proceso judicial.

4. Inicio de acciones legales: Si la comunicación formal y las negociaciones no resuelven el problema, puedes iniciar acciones legales presentando una demanda ante el juzgado correspondiente. Por lo tanto, es recomendable contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho de la construcción para guiar el proceso.

5. Pruebas y alegaciones: Durante el proceso judicial, ambas partes presentarán pruebas y alegaciones que respalden sus argumentos. Esto puede incluir documentos contractuales, informes periciales, correspondencia y cualquier otro elemento relevante.

6. Sentencia: Una vez que se celebre el juicio, el tribunal emitirá una sentencia que determinará la resolución del caso. Dependiendo de la decisión del tribunal, la sentencia podría determinar que el constructor complete la obra según lo estipulado en el contrato. Otra opción y la más aconsejable es indemnizar por daños y perjuicios, o tomar otras medidas correctivas.

Es importante destacar que el proceso puede variar según la jurisdicción y la complejidad del caso. La asesoría legal especializada de Cc Abogados es fundamental para asegurar que todos los pasos se lleven a cabo correctamente y para maximizar las posibilidades de obtener una resolución favorable.

Conseillé d’engager un avocat lors de l’achat d’une propriété en Espagne, surtout si vous ne résidez pas en Espagne ou si vous n’êtes pas familier avec les procédures légales du pays. Voici plusieurs raisons pour lesquelles il est essentiel d’avoir un avocat à Alicante :

  1. Conseils juridiques 👍 :

– Il est conseillé d’engager un avocat. La transaction immobilière espagnole implique des procédures juridiques complexes, et avoir un avocat peut vous fournir des conseils d’experts à chaque étape du processus.

  1. Examen de la documentation 📃 :

– Votre avocat peut examiner tous les documents juridiques liés à la propriété, en s’assurant que tout est en ordre. Il s’agit notamment des actes de propriété, des informations du registre foncier et de tous les permis nécessaires.

  1. Acquisition du numéro NIE 📥 :

– Votre avocat peut vous aider à obtenir le numéro NIE, une exigence cruciale pour les non-résidents en Espagne lorsqu’ils s’engagent dans des transactions financières ou juridiques, y compris les achats de propriétés.

  1. Révision du contrat et négociation 📑 :

– Votre avocat peut examiner le contrat d’achat, vous expliquer ses termes et conditions et négocier en votre nom pour s’assurer que vos intérêts sont protégés.

  1. Vérification de la propriété 👌🧾 :

– Un avocat vérifiera que le vendeur est légalement propriétaire du bien et qu’il a le droit de le vendre. Cela permet de prévenir d’éventuels problèmes juridiques et litiges à l’avenir.

  1. Implications fiscales

    📅 :

– Votre avocat peut vous conseiller sur les implications fiscales de l’achat de la propriété, y compris les taxes foncières et les impôts sur la plusvalue applicable.

  1. Représentation à la clôture ✍ :

– Votre avocat peut vous représenter à la clôture, en veillant à ce que tous les documents nécessaires soient signés et que la transaction soit réalisée conformément aux conditions convenues.

  1. Résolution des problèmes juridiques 🏛 :

– En cas de problèmes juridiques ou de litiges survenant pendant ou après la transaction, le fait d’avoir un avocat vous garantit une représentation juridique pour aborder et résoudre ces questions.

Bien que l’engagement d’un avocat augmente le coût global de l’achat de la propriété, l’investissement en vaut la peine pour la tranquillité d’esprit 💆‍♂️💆‍♀️and protection juridique qu’il fournit.

Assurez-vous de choisir un avocat spécialisé dans l’immobilier et qui a l’habitude de travailler avec des clients internationaux en Espagne. Il est conseillé d’engager un avocat comme Cc Avocats😀

 

Explication de la procédure d’usucapion en tant que titre juste et légal pour acquérir une propriété.

Qu’est-ce que l’usucapion ? L’usucapion en Espagne est un moyen d’acquérir la propriété d’un bian par le biais de sa possession continue. Si l’on remonte à l’étymologie du terme, on comprend bien sa signification : usucapion vient des mots latins usus (utiliser) et capere (acquérir).

C’est-à-dire que si une personne majeure et dotée de la capacité juridique, possède un objet sans en être le propriétaire (normalement un bien immobilier mais il peut s’appliquer à n’importe quel bien) pendant un certain temps, et dans des circonstances spécifiques, par usucapion, vous pouvez devenir propriétaire de ledit objet.

Il peut arriver que cet objet n’ait pas eu de propriétaire précédent (cas typique d’un terrain non immatriculé) ou qu’il ait eu un propriétaire précédent qui, pour quelque raison que ce soit, aurait laissé expirer son droit.

Types d’usucapions

Le Code civil espagnol établit deux types d’usucapions : ordinaire et extraordinaire.

L’usucapion ordinaire requiert une possession préalable plus courte – vingt ans – mais en contrepartie elle comporte deux conditions : que le possesseur soit de bonne foi et qu’il soit titulaire d’un titre loyal. Nous développerons ces concepts plus tard.

L’usucapion extraordinaire exige une plus grande possession – trente ans ininterrompus – mais dans ce cas les deux exigences qui sont demandées dans l’ordinaire ne seraient plus nécessaires. Précisément pour cette raison et malgré son nom, l’extraordinaire est beaucoup plus fréquent que l’ordinaire.

Procédure d’usucapion en Espagne

Évidemment, pour acquérir une propriété, un bien ou un terrain par usucapion, il est nécessaire d’engager une procédure judiciaire.

Dans ce type de procédure – on pense à l’usucapion extraordinaire, qui paradoxalement est la plus courante – la pierre angulaire probante est généralement celle qui permet de prouver une possession de plus de trois décennies, laquelle doit également être ininterrompue.

Nous devons nous concentrer sur la recherche de preuves que nous possédions cette propriété il y a plus de trente ans et que nous l’occupons également actuellement. Nous pouvons utiliser le paiement de la taxe ibi (taxe foncière payée chaque année), des factures de services publics (eau et électricité), des factures, etc.

Si le juge estime que nous avons suffisamment de preuves et que nous avons prouvé le droit, nous aurons un jugement qui nous permettra d’enregistrer notre propriété au registre foncier.

Nous pouvons vous aider avec la procédure et enregister le bien à votre nom.

Explanation of the usucapion procedure as a fair and legal title to acquire a property.

What is usucapion?

Usucapion in Spain is a way of acquiring ownership of a property through its continued possession. If we go to the etymology of the term, we can clearly understand its meaning: usucapion comes from the Latin words usus (use) and capere (acquire).

That is, if a person of legal age and legal capacity possesses an object without being its owner (normally real estate but it can be applied to any property) for a certain time, and under specific circumstances, through usucapion you can become the owner of said object.

It may happen that this object did not have a previous owner (typical case of unregistered land) or that it had a previous owner who, for whatever reason, would have allowed his right to expire.

Types of usucapions:

The Spanish Civil Code establishes two types of usucapions: ordinary and extraordinary.

Ordinary usucapion requires a shorter prior possession – twenty years – but in return it entails two requirements: that the possessor acts in good faith and that he holds a fair title. We will expand on these concepts later.

The extraordinary usucapion requires a greater possession – thirty uninterrupted years – but in this case the two requirements that are requested in the ordinary one would no longer be necessary. Precisely for this reason and despite its name, the extraordinary is much more frequent than the ordinary.

Usucapion procedure in Spain:

Obviously, to acquire a property or land through usucapion it is necessary to initiate a legal procedure in the Spanish Courts.

In this type of procedure – we are thinking of extraordinary usucapion, which paradoxically is the most common – the probative cornerstone is usually the one that allows proof of possession of more than three decades, which must also be uninterrupted.

We must focus on finding evidence that we owned that property more than thirty years ago, and that we also currently occupy it. We can use the payment of the ibi tax (tax on real estate paid every year), utility bills (water and electricity supply), invoices, etc.

If the Judge finds that you have enough evidence and you have proven the right, you will have a Judgment that will allow us to register the property in your in the Land Registry.

If this is your case, please contact us so we can help you register the property.

La donation d’un bien est le transfert à une autre personne en vie. La principale différence avec l’héritage est qu’en vertu de la donation, la propriété passe immédiatement au bénéficiaire et le bénéficiaire ne doit pas attendre pour faire l’héritage après le décès du donateur.

TAXE DE DONATION EN ESPAGNE

Cela dépendra de la communauté où se situe le bien et du lien de parenté entre le donateur et le donataire. Si le donataire a moins de 21 ans, la taxe sera également moins élevée. Il y aura également l’impôt de plus-value à payer.

La fiscalité pour faire don d’un bien immobilier de père en fils n’est pas élevée et compense parfois la peine de passer par les formalités d’héritage.

Parfois, le donateur veut continuer à utiliser la propriété et une option très intéressante est de donner le « titre » (nue-propriété) mais pas l’usufruit (ou le droit d’utiliser et de profiter de la propriété).

Ainsi, le donateur conserve le droit d’utiliser le bien à vie et le donataire en sera le propriétaire par titre et au décès du donateur, le donataire obtiendra automatiquement le droit d’utiliser le bien.

DONATION TITRE DE PROPRIÉTÉ

Pour mettre à jour les titres de propriété et officialiser la donation, le donateur et le donataire doivent le faire auprès d’un notaire public en Espagne.

Le donateur et le donataire auront besoin d’un numéro NIE (numéro fiscal pour les étrangers).

Si vous avez décidé de faire don d’une propriété espagnole à quelqu’un, veuillez nous contacter et nous vous aiderons à faire la donation et même effectuerons le transfert en votre nom sans avoir à vous déplacer chez le notaire en Espagne.

 

MILITARY AUTHORISATION TO BUY PROPERTY IN TORREVIEJA, ORIHUELA, MURCIA FOR UK RESIDENTS

After Brexit, UK residents become non-EU foreigners and therefore they must apply for the military authorization to buy a property in certain areas of Spain. The areas included in the military protected area are Torrevieja, Orihuela (Alicante), Cartagena, Mar Menor area or Mazarrón (Murcia) and others like Galicia or the frontier with France or Portugal.

This obligation is regulated by the Law 8/1975, and the Royal Decree 689/1978. Although this law is considered outdated and many professionals in the area consider that it must be repealed, the law is in force and we have to bear in mind that now it also applies to UK residents that were not included in the past.

This military authorization has to be granted before signing the new Title Deeds (before completing the property purchase) and the Notary and Registrar have to request it. At present, the delay to get this authorization can be of 3 to 6 months.

The application form has to be presented in Barcelona in the Ministry of Defense office that deals with this, prior to complete the sale.

 

So, all non-EU nationals (except Switzerland and Norway) who want to buy a property in the before mentioned areas need to apply for it with the following documentation:

– A criminal record (obtained in their country of residence, legalized with the Apostille stamp and officially translated by a sworn translator)

– Photocopy of passport and/or residence card, officially translated by a sworn translator.

– Detailed plan of the house on a scale not less than 1/500 and a location map of the property.

-If the buyer does not fill the application in person, the representative or lawyer can do it with a power of attorney.

If you would like to know if the property you intend to purchase is in the military area please contact us https://spanish-lawyer.org/contact/

Este Despacho se encontraba esperando la decisión del Tribunal Supremo sobre si los bancos y entidades que entregaron avales a distintos compradores de viviendas en construcción debían proteger también a compradores que no tenían avales individuales y que se encontraban desamparados.

Hasta ahora el Tribunal Supremo se había mostrado reacio a proteger a compradores que habían abonado cantidades por sus viviendas en construcción y que estaban sin aval y por supuesto sin viviendas después de que la promotora hubiera huido con su dinero. Hasta ahora se entendía que la obligación de entregar esos avales conforme a la Ley 57/68 era del promotor exclusivamente.

Sin embargo este Despacho de forma valiente había reclamado que dicha obligación debía recaer también en las entidades bancarias que financiaron la promoción y también las que entregaron avales a solo unos pocos compradores ignorando al resto.

Se trataba de proteger a la parte mas débil frente a bancos y promotores, la decisión del Supremo era importante ante la multitud de casos que se venían produciendo y por ese motivo decidió reunirse de pleno para abordar esta cuestión y resolver el recurso interpuesto contra nuestros clientes que si habían logrado Sentencias favorable de nuestra Audiencia Provincial de Alicante.

 Finalmente el Supremo en una decisión valiente y buscando la protección del más débil en su Sentencia de 23 de Septiembre de 2.015, reunido de pleno (por lo que sienta Jurisprudencia para todas las secciones), ha decidido confirmar los argumentos que defendía este Despacho que establecían la obligatoriedad de las entidades bancarias de ofrecer avales para todos los compradores aunque no tuvieran su aval individual.

Es decir que los compradores que han pagado cantidades por el precio de una vivienda en construcción que nunca se hizo, van a poder recuperar todo el dinero invertido y los intereses legales desde los pagos.

Desde este Despacho mostrar satisfacción por ser los primeros en obtener una Sentencia de la que ahora se pueden beneficiar multitud de compradores y ofrecer nuestra ayuda a cualquier comprador que este en esta situación y que necesite recuperar su dinero.

Respecto a los Bancos merece la pena plantearse si algo ha cambiado tras las numerosas sentencias en la que se ha establecido una serie de pautas a la hora de ofrecer productos bancarios a consumidores o sin embargo si estamos ante parches para arreglar los abusos ya cometidos estando expuestos a nuevos fraudes futuros.

Por un lado hay que destacar la contundencia con la que se han pronunciado nuestros Juzgados y Tribunales sobre las preferentes y en menor medida sobre la clausulas suelo.  A excepción de la vergonzosa actuación del Tribunal Supremo sobre el pago de los intereses indebidamente cobrados por las clausulas suelo durante estos años, el resto de pronunciamientos han venido a establecer una protección al consumidor sobre todo tipo de productos bancarios fraudulentos.

Hay que destacar que el nivel de exigencia acerca de la información que se debe dar a un cliente sobre producto bancario es muy alto y que prácticamente deja preparado la posibilidad de evitar nuevos fraudes a gran escala.

Se ha establecido además no solo la necesidad de informar pormenorizadamente al cliente del producto sino que esta información sea comprensible para este y lo más importante que el producto vendido sea adecuado para el cliente que va dirigido.

Desde luego parece que estamos ante la posibilidad de que no se vuelvan a producir este tipo de fraudes en el futuro, ya que las exigencias establecidas por nuestros tribunales han sido muy altas, sin embargo creo que se ha quedado todo a medias.

Era el momento sin duda de dotar al Banco de España de mecanismos de control de este tipo de productos, y obligar a ofrecerlos únicamente a clientes que cumplan un perfil determinado. Como siempre el control de este tipo de fraudes va a quedar a posteriori cuando el daño ya está hecho.

En cualquier caso por ahora parece que estamos a salvo de nuevos fraudes masivos a gran escala, aunque ahora debemos soportar un repunte de las comisiones que creíamos extintas de nuestras tarjetas y cuentas bancarias ¿casualidad?, ¿o como todos nos tememos las entidades bancarias han decidido seguir cobrando fraudulentamente a sus clientes pero de una manera menos reconocible?

En un desahucio en contra de la creencia popular no es necesario esperar a que haya un determinado número de recibos impagados, se puede interponer el desahucio ante un solo recibo impagado.

Lo que si es cierto es que en los desahucios si no ha habido requerimiento previo el arrendatario puede “enervar la acción” lo que significa que puede pagar y el procedimiento queda anulado. Esta oportunidad solo  puede ser usada una única vez por el arrendatario y siempre que no haya habido requerimiento fehaciente previo por parte del arrendador.

En este Despacho siempre hemos recomendado demandar al primer incumplimiento ya que en muy pocos casos se produce una “recuperación” milagrosa del inquilino.  Quien tiene problemas para pagar la renta por desgracia no se recupera y acaba incumpliendo gravemente el contrato.

Por otro lado el procedimiento de desahucio tiene una duración de dos a cuatro meses por lo general pero depende mucho de cada Juzgado.

Si ya nos han dejado un mes sin pagar y actuamos de inmediato, podremos completar el desahucio habiendo “perdido” entre tres y cinco meses de alquiler, si esperamos de tres a cuatro meses impagados para reclamar que viene siendo lo habitual, al final nos encontramos con muchos mas recibos de renta impagados y un perjuicio mucho mas grande.

Recordar que se puede acumular a la solicitud de desahucio la de reclamación de rentas para recuperar los meses impagados pero esta reclamación solo se recomienda si el arrendatario tiene bienes con los que responder.

Por tanto recomendamos iniciar los trámites de desahucio al primer incumplimiento. El procedimiento de desahucio ha sido la materia que haya sido mas reformada en estos años  con el fin de proteger a los arrendadores y arrendatarios en tan complicada cuestión.

Dejando a un lado los desahucios bancarios, cuestión que merecería un comentario aparte, estamos ante un complejo problema, por un lado el de los arrendadores que necesitan recuperar su vivienda de quien no ha cumplido el contrato y que necesitan un procedimiento rápido y eficaz que evite dilaciones innecesarias, y por otro el arrendatario que no puede perder todas las garantías procesales, ya que en la mayoría de casos se trata de su vivienda habitual.

En cualquier caso creo que las últimas reformas han acertado y se ha podido lograr importantes avances en la materia. Es necesario decir que el procedimiento actualmente es muy rápido y que si no se logra el desahucio en un tiempo breve es por la saturación general de los Juzgados y no por el propio procedimiento en sí.

Ha sido desde luego un acierto por parte del legislador establecer la celebración de juicio únicamente si el arrendatario se opone expresamente a la demanda de desahucio, ya que por un lado se permite la oposición a la demanda garantizando el derecho de defensa del arrendatario pero por otro se evitan la celebración de multitud de juicios en rebeldía.

Con esta reforma se ha ganado tanto en agilidad en el procedimiento de desahucio ya que permite fijar fecha de lanzamiento que se confirma si el arrendatario no se opone y por otro se ha liberado de mucha carga de trabajo a los Juzgados.

Por lo general las últimas reformas han dado sus frutos y se han obtenido importantes avances en la materia, por lo que ahora plantear un procedimiento de desahucio es algo mas eficaz que antiguamente.